Введение
В секторе французской недвижимости многие покупатели предпочитают осуществлять покупку через компании SCI. Подробнее рассмотрим этот метод приобретения недвижимости и выясним, какие преимущества он предоставляет при покупке объекта недвижимости на имя SCI.
Что такое SCI
Société Civile Immobilière — это некоммерческая юридическая компания, предназначенная для владения недвижимостью. Такая форма позволяет семьям или группам лиц стать совладельцами одного или нескольких объектов недвижимости, распределяя доли собственности по своему усмотрению. SCI отличается гибкостью и подходит тем, кто стремится получать доход от аренды недвижимости или планирует наследственное передачу.
Процедуры и требования учреждения
Создание SCI обычно происходит в процессе сделки купли-продажи недвижимости, между предварительным и окончательным контрактом. Нотариус занимается всеми административными и регистрационными процедурами: составляет устав компании, размещает объявление о регистрации SCI в юридическом журнале JAL, регистрирует компанию в Торгово-промышленной палате и подает устав в налоговые органы. После завершения процедур выдается сертификат регистрации, который содержит всю необходимую информацию о компании и ее учредителях, доступную по запросу для заинтересованных сторон.
Функционирование SCI
Количество лиц для создания компании
Для создания SCI требуется участие минимум двух лиц, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. Нет ограничений на количество владельцев или на их национальность, в отличие от других корпоративных форм. Даже несовершеннолетние могут стать членами SCI, так как компания не имеет коммерческой направленности. SCI может существовать до 99 лет.
Разнообразие членов и их права
Устав SCI определяет её функционирование. Документы должны быть составлены письменно и указывать название и юридический адрес компании, который может находиться по адресу объекта недвижимости или быть предоставлен другой компанией. Цель SCI не должна быть коммерческой. В уставе указываются сведения о создателях, распределение долей и вкладов, которые могут быть как денежными, так и в виде недвижимости. Необходимо отмечать вклады в недвижимость, так как они могут повлечь налогообложение при передаче.
Наследование и дарение
Передача долей в SCI предоставляет налоговые льготы. Каждый ребенок имеет право на освобождение от налога в размере €100,000 каждые 15 лет при получении долей. Чтобы не превысить этот лимит, рекомендуется делать круглые вклады (например, €100 или €1,000). Родители могут сохранить права "пользоустройства", позволяющие им использовать, сдавать в аренду и получать доход от недвижимости, передавая право собственности своим детям. После смерти родителей эти права аннулируются, и дети наследуют доли без обязанностей по уплате налога на наследство
Налоги в рамках SCI
Компания SCI классифицируется как «прозрачная» организация, а значит, налогообложению подлежат её учредители. В случае длительной немеблированной аренды, доход компании SCI облагается подоходным налогом. Для резидентов Франции ставка налога варьируется от 11% до 45%, плюс дополнительные социальные отчисления в размере 17,2%. В то же время, для нерезидентов ставка составляет фиксированные 30%, плюс 17,2% социальных отчислений. Однако если нерезидент принадлежит к системе социального обеспечения другого государства Евросоюза, на него распространяется солидарный сбор в размере 7,5%.
Каждый участник SCI декларирует свою долю дохода от аренды в соответствии с долями в капитале компании. Этот доход суммируется с другими доходами участника и отражается в его налоговой декларации. Процедура налогообложения аналогична владению недвижимостью напрямую, без SCI. Важно отметить, что налоги взимаются даже если доходы не распределяются между учредителями и остаются в SCI для финансирования будущих покупок. При продаже недвижимости или долей SCI прирост капитала облагается налогом в размере 19%, плюс 17,2% социальных сборов, итого 36,2%. Существуют налоговые льготы за длительность владения: частичное освобождение от налога после пяти лет владения и полное освобождение спустя тридцать лет. Покупатели долей SCI обязаны уплатить регистрационные сборы в размере 5%, плюс департаментальный налог.
В определенных случаях учредители SCI могут выбрать налогообложение прибыли на уровне организации. Этот выбор является окончательным и требует внимательного рассмотрения. Он позволяет вычитать из налогооблагаемой базы не только расходы на управление, но и амортизацию недвижимости. Таким образом, ежегодно снижается бухгалтерская стоимость недвижимости, создавая дефицит, который может исключить налогообложение. Если SCI приносит прибыль, то до 38 120 евро налог составляет 15%, от 38 120 до 500 000 евро — 25%, а свыше 500 000 евро — 33,33%. При выборе дивидендов члены SCI могут воспользоваться налоговой льготой в размере 40%, а оставшиеся 60% дохода облагаются как доход от движимого капитала. Однако выбор корпоративного налогообложения может усложнить продажу недвижимости, так как в этом случае участники не получают льгот за длительность владения. Такой подход подходит в случае, если участники имеют высокие доходы и не планируют продажу недвижимости в ближайшем будущем.
Соблюдение норм и формальности при управлении SCI
Годовые собрания и ведение документации
Правильное управление SCI подразумевает выполнение определенных обязанностей, таких как организация ежегодного общего собрания и ведение письменной документации о его результатах. Для SCI, подлежащих налогообложению по доходу, рекомендуется использовать упрощенные методы бухгалтерского учета, например, в Excel. Однако SCI, подлежащие корпоративному налогообложению, должны вести полноценный бухгалтерский учет.
Банковское и финансовое управление
Все доходы и расходы SCI должны проходить через специально открытый для нее банковский счет. Несоблюдение этих правил может привести к финансовым санкциям со стороны налоговых органов.
Особенности SCI в Monaco
Общие положения
В отличие от французских SCI, компании Monaco SCI предлагают свой подход к владению недвижимостью. Приобретение недвижимости во Франции через SCI, базирующуюся в Монако, включает в себя процесс регистрации, схожий с французским аналогом. Однако есть значимые отличия. Юридический адрес Monaco SCI должен быть в Монако, обычно он предоставляется монакской компанией. Годовая стоимость аренды юридического адреса в Монако для SCI составляет примерно 700–1500 евро. Сведения о компаниях Monaco SCI и их владельцах остаются конфиденциальными, но могут быть предоставлены государственным органам, таким как французская налоговая служба.
Различия SCI во Франции м Монако
SCI в Монако предлагает уникальные возможности, такие как владение движимым имуществом в дополнение к недвижимости. Если более 50% активов Monaco SCI составляют движимое имущество, передача долей по наследству в некоторых случаях может подпадать под налог на наследство Монако. Например, при передаче долей от родителей к детям в Монако взимается нулевой налог на наследство (в сравнении с максимумом в 45% во Франции), а передача третьим лицам облагается налогом в 16% (по сравнению с 60% во Франции). Прочие налоги, применимые к владельцам компаний, включая налог на проживание, налог на недвижимость, налог на богатство, подоходный налог и налог на прирост капитала от продажи долей, остаются в соответствии с французской системой SCI.
Заключение
Этот обзор подчеркивает многочисленные преимущества компаний SCI в области французской недвижимости. Они обеспечивают гибкость, налоговые льготы и упрощенные варианты наследования и дарения. Кроме того, вариант с базированием SCI в Монако добавляет дополнительную универсальность к этому подходу. Понимание этих преимуществ может значительно улучшить стратегию инвестиций в недвижимость во Франции.
