• Ru
  • Service Azur
  • 56bis avenue de la Lanterne
  • 06200 Nice, France
  • +33 4 93 29 84 25

Строительство во Франции: что необходимо знать?

Приобретая участок земли под строительство, необходимо получить разрешение на строительство. Владелец должен отправить заявку в мэрию, заполнив специальный формуляр, и приложив к нему требуемые документы. В течение 15 дней после получения заявки ей присваивается регистрационный номер, и в течение 2 месяцев мэрия должна дать ответ. Если, по каким-то причинам, мэрия не принимает решения в установленный срок, то разрешение дается по умолчанию.

Если строительство подлежит специальному контролю вне мэрии (например, в случае строительства в непосредственной близости к историческому объекту, находящемуся под охраной государства, или к заповеднику), рассмотрение заявки требует дополнительного срока:

  • от 1 месяца, если строительство запланировано в зоне, обеспечивающей защиту ирригационной системы, или рядом с военным объектом, либо в менее 100 м. от кладбища,
  • до 3 месяцев, если необходимо заключение Государственной комиссии по охране исторических памятников, консультация департаментальной или муниципальной комиссии, либо мнение архитектора-эксперта по строительству во Франции.
В случае отказа со стороны мэра, его решение может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня отказа в выдаче разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается бесплатно мэром или префектом, действующим от имени государства.

После получения разрешения на строительство необходимо отправить в мэрию заявление о начале строительства. Постановление о разрешение на строительство будет вывешено в мэрии и на участке, подлежащем застройке. Строительство должно начаться не раньше, через 2 месяца после опубликования объявления, и не позже, чем через 2 года после выдачи разрешения.

Необходимость публикации разрешения на строительство дает право соседям как заинтересованным сторонам в случае необходимости опротестовать решение, обратившись в административный суд.

Для строительства дополнительной площади от 2 до 20 м², бассейна площадью более 10 м², или переделки фасада необходимо направить в мэрию предварительную заявку о строительстве. По сравнению с получением разрешения на строительство, данная процедура упрощена, и срок принятия решения менее продолжителен. В строительстве может быть отказано, если проект не соответствует нормам.

Никаких специальных разрешений не требуется для строительства бассейна менее 10 м², некапитального помещения для досуга менее 35 м² либо опорной стены. Исключением могут являться земельные участки, расположенные в охраняемом секторе.

Кто воплотит в реальность мечту о новом доме: застройщик или архитектор? Это целиком и полностью зависит от бюджета покупателя, его личных пристрастий и вкуса.

Преимущества строительства индивидуального дома по плану застройщика – это безопасность и экономичность. Выбранный по каталогу проект возможно адаптировать согласно вкусу, необходимости и финансам. Покупатель может быть уверен, что дом будет построен с соблюдением сроков, указанных в контракте.

Преимущества строительства индивидуального дома при участии архитектора – в оригинальности проекта, реализованного с учетом пожеланий и вкуса заказчика. В предварительном контракте, архитектор и заказчик согласовывают финансовые условия и требования к проекту. Затем архитектор готовит окончательный проект с детализированным планом и описанием, с оценкой стоимости и указанием предварительного срока сдачи заказа. Архитектор может оказать помощь в получении разрешения на строительство и выборе подрядчика, координировать и контролировать работу бригад на всех этапах строительства и участвовать в финальной приемке объекта строительства.

Стоимость услуг архитектора:
  • план – около 5% от общей стоимости,
  • план + помощь в подборе подрядчика – около 10% от общей стоимости
  • план + помощь в подборе подрядчика + координация и контроль строительства – около 15% от общей стоимости.
Дома «под ключ»: разработка + план – около 5% от общей стоимости.

Возможно также осуществить строительство дома по собственному плану, но в этом случае, при отсутствии единого застройщика и координации сроков и этапов работы заказчик лишается гарантии завершения работ.

Обращение к архитектору обязательно, если площадь застройки превышает 170 м².

В случае, если нет ни участка, ни четкого представления о плане строительства будущего дома, лучше обратиться к подрядчику, занимающемуся программным строительством индивидуальных домов в коттеджных поселках. Подрядчик покупает землю, делит ее на участки и застраивает. В этом случае, возможно купить дом на любой стадии строительства, в рамках предлагаемых в этот момент программ.

Подписание контракта строительства по плану

Если заказчик заключает контракт с подрядчиком, осуществляющим полный комплекс строительных работ, от плана до завершения строительства, то ограничение возможности индивидуального подхода к строительству компенсируется тем, что заказчик защищен от сюрпризов, связанных с финансированием строительства. Контракт строительства по плану регламентирован законом от 19 декабря 1990 года.

В контракте обязательно должна содержаться следующая информация:
  • План и описание работ, с указанием работ по подключению к коммунальным сетям (канализация, водоснабжение и т.д.)
  • Дата начала и окончания строительства, и возможные штрафные санкции в случае их несоблюдения.
  • Общая стоимость строительных работ: стоимость плана, гарантии сдачи, налоги, выплачиваемые застройщиком и т.п.
  • Условия пересмотра начальной стоимости (если таковые предвидены)
  • Подтверждение гарантии сдачи, страховки профессиональной ответственности и десятилетней гарантии.
  • Условия оплаты.
  • Условия, приостанавливающие контракт: неподписание соглашения о продаже земельного участка, неполучение кредита, разрешения на строительство или страховки на возмещение работ и т.п.
До подписания контракта подрядчик не имеет права требовать предварительной оплаты. После его подписания оплата осуществляется в зависимости от продвижения строительных работ, согласно условиям распределения платежей.

До начала строительства: Если застройщик располагает гарантией возмещения оплаты, обеспеченной банковским учреждением, он может потребовать до 5% оплаты при подписании контракта и еще раз до 5% оплаты после получения разрешения на строительство. Если застройщик не может предоставить подобной гарантии, то он получает 3% оплаты при подписании контракта.

Схема оплаты после начала строительства:
  • 10% могу быть оплачены до начала
  • 15% от общей стоимости - на начало строительства
  • 25% - после заливки фундамента
  • 40% - после возведения стен
  • 60% - после окончания монтажно-кровельных работ и обеспечения водонепроницаемости кровли
  • 75% - после монтажа перегородок, окон и наружных дверей
  • 95% - после оборудования сантехникой, отоплением, водоснабжением и внутренней отделки.
  • 5% - остаток при сдаче объекта
Согласно французскому законодательству, застройщик обязан устранить дефекты и неполадки, выявленные не только при сдаче объекта: он несет ответственность за все изъяны строительства, обнаруженные после принятия объекта. В зависимости от происхождения дефектов и степени тяжести предусмотрено 3 типа гарантии качества построенных объектов:

В течение первого года после сдачи объекта: гарантия полного завершения, которая позволяет добиться устранения изъянов строительства, отмеченных при сдаче объекта, а также поломок, произошедших в течение года и указанных в соответствующем заявлении. В данном случае нет необходимости в доказательствах вины застройщика.

В течение 2 лет после завершения строительства: гарантия нормального функционирования, благодаря которой возможно устранить неполадки функционирования элементов оборудования здания (отопления, дверей, окон, покрытия стен и пола). В данном случае также нет необходимости доказывать строительные ошибки, если она не вызвана вмешательством третьего лица или форс-мажорными обстоятельствами.

Десятилетняя гарантия обязывает застройщика, архитектора и подрядчиков, принимавших участие в строительстве, нести ответственность за устойчивость фундамента и несущих частей здания возведенного объекта, даже если причиной ущерба является дефект грунта. На этом основании, согласно законодательству, застройщик обязан заключить страховой контракт до начала строительства. Косметические изъяны в расчет не принимаются.

Указанные гарантии защищают права заказчика и служат залогом безопасности строительства индивидуальных домов во Франции.