Кредитование во Франции

Приобрести недвижимость во Франции возможно при помощи кредита. Французские и европейские банки готовы предоставить кредит на определенных условиях. Непременным условием является внесение задатка в размере 30-50% от стоимости покупаемого объекта недвижимости. На остальную сумму выдается кредит под залог недвижимости.

Ипотека под залог недвижимости является основной финансовой гарантией погашения кредита для банка, ведь основная трудность для получения кредита иностранцами во французских и европейских банках состоит в том, что в случае неуплаты банк не сможет вычесть задолженность по кредиту напрямую из зарплаты. При ипотеке под залог недвижимости банк имеет право покрыть недостающие суммы посредством продажи недвижимости.

Еще одной формой гарантии является инвестирование капитала в специальный гарантийный фонд.  Для получения кредита заемщик открывает лицевой счет и вносит вклад на определенную сумму.

Основные типы кредитов во Франции:

• ипотечный кредит с фиксированной банковской процентной ставкой на весь период выплаты (prêt à taux fixe).
• кредит с плавающей процентной ставкой, привязанной к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка (LIBOR), которая каждые 3 или 6 месяцев (prêt à taux révisable).  Плавающие ипотечные ставки на первый взгляд более привлекательны, чем предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Недостаток состоит в том, что прогнозировать значение рыночных кредитных ставок, на длительный срок весьма затруднительно в связи  с колебаниями на рынке.
• кредит с плавающей кредитной ставкой, варьирующейся в определенных  границах, предвиденных контрактом (taux capé). Как правило, может варьироваться в пределах +/-1 или 2%.

Срок кредита при ипотеке во Франции может составлять от 10 до 30 лет. Для получения кредита необходимо, чтобы общая задолженность заемщика не превосходила 33% от суммы его доходов. Обязательным условием при получении кредита является страхование на случай смерти или недееспособности заемщика.

Список документов, необходимых для получения кредита

Гражданское состояние:

• Паспорт.
• Справка о составе семьи.
• Свидетельство о браке/разводе.
• Брачный контракт (если имеется).
• Справка с местожительства.

Профессиональная деятельность:

• Трудовой контракт.
• Бюллетени зарплаты за последние 3 месяца.

Налогообложение:

• Последнее налоговое уведомление об уплате налогов на доходы.

Для частных предпринимателей:

• Идентификационный номер предпринимателя, устав, удостоверение предпринимателя, профессиональная карта.
  Финансовые отчёты за последние 3 года.
• Выписки с банковских счетов предпринимателя за последние 3 месяца.

Имущественное состояние:

• Документы на право владения собственностью.
• Оценка собственности, засвидетельствованная нотариусом или адвокатом.
• Уведомление об оплате налога на жилье.
• Предварительный договор о покупке недвижимости (compromis de vente, contrat de réservation).

Банковская ситуация:

• Выписки с банковских счетов за последние 3 месяца.
• Уведомление о сберегательных счетах.
• Расчетная таблица погашения всех текущих кредитов.
• Уведомление о личном взносе средств на покупку недвижимости.
• Банковские реквизиты.

Процедура оформления кредита

Рассмотрение документов в банке занимает около 30 дней. В течение 10 дней со дня подачи полного пакета документов в банк клиент имеет право отказаться от своей заявки на получение кредита. Для получения ссуды на покупку недвижимости во Франции все документы должны быть представлены в оригинале и переведены официальным переводчиком.

Решение о предоставлении ипотечного кредита во Франции делается на основании платежеспособности заемщика. Сумма ипотечного кредита будет целиком зависеть от общего дохода. Выплаты по ипотеке не должны превышать 33% месячного дохода (в случае высоких доходов – до 40%).

Комиссионные агентства и нотариальные расходы не финансируются кредитом.

Оптимизация налоговых выплат при инвестировании
в недвижимость во Франции с целью аренды

Кредит in fine

Налоговые Выгоды

Предназначение кредита IN FINE – разрешить проблему налогообложения при инвестировании в недвижимость с целью ее последующей аренды. Принцип прост: при выплате кредита заемщик выплачивает только банковские проценты. Таким образом, заемный капитал остается нетронутым до окончания срока кредита и возмещается полностью последним платежом. Увеличение общей суммы банковских процентов дает право на налоговые льготы налогоплательщикам с высокой ставкой налогообложения (с предельной величиной налогообложения, превышающей 40 %) и получающим доходы от аренды недвижимости.

Чтобы выплатить полную сумму заемного капитала, заемщик должен откладывать средства на специально предусмотренный для этой цели сберегательный счет. На этот счет делается ежемесячный взнос в течение всего срока кредита, так, как это происходит при погашении классического кредита. Этот счет может быть оформлен банком в качестве вклада по страхованию жизни или сберегательного вклада под проценты, и т.п. Таким образом, доверенные банку сбережения являются гарантией погашения кредита.

Налоговый Механизм

Различные финансовые законы Франции благоприятствуют инвестициям в недвижимость для аренды и предусматривают специфические фискальные скидки, как, например, заемщик-инвестор может вычесть из своих доходов по аренде банковские проценты его кредита на покупку недвижимости.

Чем больше сумма вычитаемых процентов, тем выгоднее это заемщику в фискальном плане.

При погашении классической ссуды сумма банковских процентов уменьшается с каждой выплатой, так как она рассчитывается на базе остаточного капитала, который так же уменьшается с каждой выплатой.

При кредите IN FINE остаточный капитал не погашается до окончания срока контракта, таким образом, общая сумма банковских процентов намного больше, чем в первом случае.