Как стать владельцем недвижимости во Франции

Сделки с недвижимостью на территории Франции осуществляются через нотариуса, в чьи обязанности входит проверка юридической чистоты сделки и технического состояния приобретаемой недвижимости. Нотариус представляет интересы государства и действует в соответствии с его законами.

Все финансовые расчеты производятся через его банковский счет. В обязанности нотариуса входит расчет всех дополнительных расходов по оформлению сделки. Нотариальные и регистрационные сборы взимаются нотариусом в день заключения сделки. Величина налога на регистрацию сделки зависит от типа недвижимости: новостройки, до 5 лет 2-3%, старше 5 лет и вторичное жильё 6-7%.

Как правило, оформление акта купли-продажи недвижимости занимает 2-2,5 месяца.

Предварительное соглашение – Compromis de vente

Первым этапом сделки по приобретению недвижимости является заключение официального соглашения между продавцом и покупателем (Compromis de vente), в котором оговариваются все условия сделки, после подписания которого покупатель обязан перечислить на счет нотариуса 5-10% от стоимости недвижимости. Эта сумма хранится на банковском счету нотариуса до завершения или аннуляции сделки.

Необходимо учесть, что все финансовые операции по приобретению недвижимости являются безналичными, а перечисления сумм, превышающих 10 тыс. евро, подлежат контролю.

Диагностика недвижимости – Diagnostic Immobilier

В момент подписания соглашения продавец обязан предоставить покупателю всю информацию, касающуюся технического состояния приобретаемой недвижимости и приложить акты технической экспертизы, в соответствии с существующим законодательством:

• метраж общей площади,
• проверка на наличие свинца, асбеста, термитов,
• проверка на соответствие установленным нормам электрической проводки и подводки газа,
• проверка эффективности использования электроэнергии и газа,
• констатация природных рисков в зависимости от зоны местонахождения объекта недвижимости.

7 дневное право на аннуляцию – Droit d’annulation «SRU»

После подписания соглашения указанный объект недвижимости снимается с продажи и резервируется для покупателя. Законом предусмотрен 7-дневный срок с момента подписания договора, в течение которого покупатель имеет право аннулировать соглашение и вернуть свои деньги.

Продавец аннулировать контракт не может. По истечению этого срока единственным основанием для расторжения договора является невыполнение его условий одной из сторон. Покупатель, отказывающийся от покупки без достаточных на то оснований, не имеет права требовать возврата задатка.

При оформлении акта купли-продажи недвижимости нотариус обязан проконтролировать чистоту сделки, проверив паспортные данные покупателя, продавца и возможных совладельцев недвижимости, от которых требуется официальное согласие на продажу. В процессе установления юридической чистоты сделки предусмотрена проверка на наличие задолженности по ипотеке и судебных тяжб, связанных с приобретаемой недвижимостью.

Преимущественное право покупки – Droit de préemption

 Кроме того, законом установлено преимущественное право мэрии города на приобретение объекта по указанной в предварительном соглашении цене.  В случае, если мэрия заинтересована в покупке объекта недвижимости, покупателю возвращается задаток без дополнительной компенсации. Мэрия обязана дать ответ на запрос нотариуса в течение 2 месяцев,  в отсутствии такового по истечению указанного срока покупатель получает полное право на приобретение недвижимости.

Объектом нотариального контроля также является местоположение объекта недвижимости по отношению к зонам риска (в непосредственной близости от промышленных объектов) и историческим памятникам.

До завершения сделки и подписания заключительного договора купли-продажи (Acte de Vente) покупатель обязан решить вопрос финансирования сделки и перевести оставшуюся сумму на счет нотариуса, а также указать, будет ли осуществляться владение недвижимостью юридическим или физическим лицом, решить вопросы наследования и передачи собственности.

Необходимо знать, что приобретение недвижимости для основного места жительства подразумевает ведение налогооблагаемой деятельности на территории Франции.

Акт продажи – Acte de Vente

В момент подписания продавцом и покупателем акта купли-продажи (Acte de Vente) нотариус выплачивает продавцу полную сумму стоимости недвижимости, комиссионные агентству, официально заверяет сделку, освидетельствует передачу ключей покупателю и выдает новому собственнику первичный сертификат на владение недвижимостью.

Приобретенная недвижимость регистрируется нотариусом на имя нового владельца в бюро-хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). Срок государственной регистрации – 3-4 месяца, по истечению этого срока новому владельцу недвижимости выдается свидетельство о собственности (Titre de propriété) – официальный документ, удостоверяющий право владения недвижимостью.

Новый владелец обязан застраховать свою недвижимость и оформить контракты на коммунальные услуги (электричество, газ, воду). Граждане России, приобретающие недвижимость во Франции, обязаны соблюдать законодательство обеих стран, касающееся визового режима. 

Иностранцы – собственники жилья во Франции должны находиться в стране на легальных основаниях: для граждан стран, не входящих в ЕС, обязательна виза. Виза предоставляется французским консульством по предъявлению документов, удостоверяющих факт владения недвижимостью во Франции.