• Ru
  • Service Azur
  • 56bis avenue de la Lanterne
  • 06200 Nice, France
  • +33 4 93 29 84 25

Налог на недвижимое состояние IFI

В 2018 году вступила в силу реформа налога на богатство ISF, обещанного президентом Эммануэлем Макроном во время своей предвыборной компании. Мотив нового налогообложения: привлечь предпринимателей к инвестированию во французские компании и возвратить налоговых эмигрантов, сильно облагаемых ранее налогом ISF. 
 

Ежегодный налог на богатство ISF трансформирован в налог на недвижимое состояние IFI (l’Impôt sur la fortune immobilière). Новый налог ограничен недвижимостью, которая не относится к предпринимательской деятельности налогоплательщика. Финансовые средства, акции компаний (за исключением акций, содержащих недвижимость), ценные бумаги, сбережения, движимое имущество исключены из налогооблагаемой базы налога. Налогоплательщиками IFI станут физические лица, чьи активы недвижимого имущества, находящиеся в полной собственности или пользовании узуфрукта, превышают 1 300 000 евро на 1 января 2018. Применяемая процентная ставка для расчета налога остается неизменной от 0,5% до 1,5%.

 

Какие условия налогообложения IFI?

Физические лица, которые являются налоговыми резидентами Франции, и, если нетто-стоимость их активов недвижимости превышает 1,3 млн евро на 1 января 2018 года, попадают под налог IFI. Налог распространяется на всю их недвижимость, независимо от того, находится ли она на территории Франции или заграницей, за исключением применения международных налоговых соглашений для недвижимости, находящейся за границей (налоговые конвенции с целью избежание двойного налогообложения смотрите с каждой страной в отдельности). 

Физические лица, которые являются резидентами другого государства, также несут ответственность перед налогом IFI на все имущество, находящееся во Франции, если его общая нетто-стоимость имущества равна или больше 1,3 млн евро. 

Лица, становящиеся налоговыми резидентами Франции, которые до этого были домицилированные за рубежом на протяжении предыдущих 5 календарных лет, временно облагаются налогом IFI только на французскую собственность. Эта временная мера применяется в течение 5 лет после переезда во Францию. Нужно отметить, что налогоплательщики, которые уже воспользовались этой мерой в рамках бывшего налога ISF, должны продолжать пользоваться IFI до истечения 5 лет.


Кто платит налог на богатство IFI?

Налог на богатство касается только физических лиц и их семей. Чтобы узнать, достигли ли вы налогового порога для оплаты налога IFI, вы должны суммировать все активы недвижимости, принадлежащие каждому члену вашего налогового домохозяйства по состоянию на 1 января 2018 года. 

Совместное налогообложение в рамках налога IFI, приходится на:

      • семейные пары, независимо от их брачного режима,
      • партнеры пакс, и
      • совместно проживающие пары, без официального заключения брака.

Собственность несовершеннолетних детей облагается налогом вместе с собственностью их родителей.
Если на 1 января 2018 года ребенку исполнилось 18 лет, его недвижимая собственность больше не входит в налогооблагаемую собственность родителей, даже если ребенок прикреплен к семье в налоговых правоотношениях для подоходного налога.
Однако выгоднее иметь раздельные декларации: за счет этого налоговая база будет рассчитываться для каждого по отдельности и, вероятней всего, можно будет избежать налога IFI. Чтобы задекларировать налог на богатство супругов раздельно, должны быть выполнены два условия:

      • Супруги должны быть женаты на условиях разделения собственности и
      • Супруги должны жить раздельно, то есть каждый из супругов должен иметь отдельный домашний адрес (например, случай, когда один из супругов осуществляет профессиональную деятельность за границей, таким образом, данное обстоятельство вынуждает его иметь еще одно место жительство).

Для пар, которые собираются разводиться, а также для тех, которые не были женаты на условиях разделения собственности, общая декларация обязательна, исключением является выдача судьей официального разрешения паре на раздельное проживание на 1ое января 2018. Просто желание одного из супругов расторгнуть отношения не имеет силы для изменения порядка декларирования налога IFI.


Что подлежит налогообложению IFI?

Налогообложению IFI подлежит вся недвижимость, а также акции компаний или организаций, владеющие недвижимостью. Необходимо учитывать построенную и незастроенную недвижимость, независимо от ее дальнейшего предназначения:

      • построенные здания (для личного пользования или сданные в аренду): дома, квартиры и их хозяйственные постройки (гараж, парковка, подвал и пр.),
      • здания, классифицированные как исторические памятники,
      • строящиеся здания на 1 января 2018 года,
      • незастроенные здания (земля под застройку, сельхозугодия).
От налогообложения IFI освобождены активы, на ведение индивидуального или коллективного предпринимательства и выполнения профессиональной деятельности (промышленной, коммерческой, ремесленной, сельскохозяйственной или либеральной).

 

Как оценивается имущество?

Налогооблагаемые объекты оцениваются по рыночной стоимости на 1 января налогового года, иначе говоря, по цене, которой владелец мог бы продать данную недвижимость на данную дату.
Для отдельного имущества существуют специфические правила оценки, например:

      • для основной резиденции, применяется скидка в размере 30%;
      • недвижимость, сдаваемая в аренду, может иметь снижение налога от 10 до 40%, в зависимости от типа арендного договора (пустая, меблированная, коммерческая аренда);
      • стоимость недвижимости, находящаяся в стадии строительства на 1 января, оценивается по состоянию ее завершения на эту дату;
      • налогооблагаемая величина для прав узуфрукта приравнивается к 100% владения недвижимостью, за исключением некоторых случаев. 

Саму оценку объектов недвижимости можно произвести исходя из имеющейся на рынке аналогичной недвижимости или же исходя из осуществленных, за последние несколько лет, продаж объектов, схожих по параметрам. В первом случае, можно самостоятельно ознакомится с предложениями на рынке или же обратиться за помощью к агентству по недвижимости. Агент предоставит свой отзыв, но выданный документ не будет являться официальным заключением. Во втором случае, оценку стоимости объекта на основе продаж можно получить на официальном сайте налоговой администрации, в рубрике PATRIM или у нотариуса. 

Самым разумным способом оценки считается привлечение эксперта, однако это повлечет за собой некоторые «полезные» расходы. Он предоставит для владельца реальную экспертизу с подробным отчетом, стоимость которого начинается от 500 евро. Но в этом случае, эксперт защищает выводы своего отчета перед налоговыми органами, если те оспаривают декларируемую сумму. Выбор должен пасть на специалиста по недвижимости, у которого есть специальная профессиональная страховка для его экспертной деятельности. За счет данной страховки, владелец может получить компенсацию в случае, если оценка объекта окажется неточной и налоговая администрация выставила штрафы. В любом случае для владельца будет полезно иметь официальный документ с оценкой, даже если он считает, что не подлежит налогообложению IFI. Если налоговые органы позже запросят информацию, владелец сможет обосновать оценку, выбранную путем подготовки экспертного заключения. 

                                                                          

Что является пассивом для IFI?

Ставка налога IFI применяется на нетто-стоимость имущества, после вычета всех документально подтвержденных обязательств, существующих на 1 января 2018 года. Разрешается вычесть пассив, связанный только с налогооблагаемым активом. К вычитаемому пассиву относятся:

      • расходы на приобретение недвижимости, налогооблагаемые права на недвижимость, обязательства по кредиту;
      • расходы на реконструкцию, модернизацию (улучшение), строительство, реконструкцию или увеличение недвижимости;
      • расходы, связанные с приобретением долей или акций, пропорционально стоимости налогооблагаемой недвижимости и прав;
      • уплата налогов на соответствующую собственность (например, налог на имущество). Налоги, взимаемые с жильца (например, жилищный налог), не подлежит вычету. Налог на доход от собственности также не вычитается.
C 2018 года, обязательства, связанные с краткосрочным кредитом IN FINE, не подлежат вычету полностью. Данный кредит вычитается частично, по принципу классического кредита на период погашения. Это означает, что необходимо воссоздать линейную амортизацию кредита IN FINE для определения вычитаемого пассива. Например, кредит IN FINE в размере 6 млн евро на 10 лет, после 5 года будет вычитаться до 3 млн евро.
    

Пример амортизационного погашения кредита in fine при расчете налога IFI :
Владелец оформил кредит IN FINE на 10 лет. 
Дата оформления кредита 01.07.2012. 

Сумма займа 6 млн евро. 

С 01.01.2018 года, согласно законодательству, в рамках налога IFI, кредит IN FINE рассматривается как погашаемый (классический) кредит на срок займа. 

Таблица погашения кредита будет выглядеть следующим образом (см. таблицу ниже). 
На 01.01.2018 пассив кредита 3 млн €. На следующий год, пассив составит 2,4 млн €.


  
Обязательства, связанные с бессрочными кредитами, могут быть вычтены с учетом амортизационного погашения на 20 лет. 

К задолженностям, не подлежащим вычету, относятся кредиты, заключенные с членом вашего налогового домохозяйства в рамках IFI или с другим из родственников (потомков), братьями или сестрами, если вы не можете доказать нормальный характер условий займа (сумма, соблюдение сроков погашения и прочих обязательств по возврату кредита). 

С 01.01.2018 года для вычитаемого пассива ввели «потолок», в случае, когда рыночная стоимость налогооблагаемых активов превышает 5 M€. Сумма вычитаемых долгов, превышающая 60% стоимости налогооблагаемых активов, уменьшается на половину.
 

Как происходит расчет налога IFI ?

Налог исчисляется в процентах по прогрессивной шкале от 0,5 % до 1,5%. Нетто-стоимость имущества (за вычетом документально подтвержденных расходов), превышающая 1,3 млн евро, облагается налогом от 800 000 евро.


Пример расчета налога на состояние IFI :
Нетто-стоимость недвижимого имущества 6 млн евро.
Используя расчетную таблицу налога IFI, расчет следующий:
(1 300 000 – 800 000) х 0,5% = 2 500
(2 570 000 – 1 300 000) х 0,7% = 8 890
(5 000 000 – 2 570 000) х 1% = 24 300
(6 000 000 – 5 000 000) х 1,25% = 12 500
Итого, налог IFI к оплате составит 48 190 евро (2 500 + 8 890 + 24 300 + 12 500)

Или же, налог можно рассчитать, применив формулу быстрого расчета.
Для данного случая, где нетто-стоимость недвижимости 6 млн евро, применяемая формула будет:
(P x 0,0125) – 26 810 €
Итого, налог IFI к оплате составит (6 000 000 x 0,0125) – 26 810 € = 48 190€

Вы можете воспользоваться готовым калькулятором для расчета налога IFI здесь
   

Когда и как декларировать?

Если нетто-стоимость облагаемого налогом IFI имущества превышает 1,3 млн евро на 1 января 2018 года, необходимо подавать ежегодную декларацию IFI.
Крайний срок подачи деклараций для всех, и не нерезидентов в том числе, – вторник, 22 мая 2018 года для онлайн-декларации и четверг, 17 мая 2018 года (продлено до 15 июня 2018) для деклараций в бумажном виде. 

Нерезидентам, у кого имеются доходы из французского источника, необходимо указать информацию о IFI одновременно с их подоходным налогом. Резиденты Монако должны отправить свою декларацию в Службу подоходного налога, находящуюся в городе Menton. 

При подаче декларации IFI, нет необходимости самостоятельно рассчитывать налог и производить оплату. Сумма IFI, подлежащая выплате, будет сообщена по отдельному уведомлению в августе 2018 года, оплата должна быть произведена не позднее 15 сентября 2018 года.

Статья подготовлена на основе налоговых справок 2018 года. 
Статья опубликована 25.05.2018.