• Ru
  • Service Azur
  • 56bis avenue de la Lanterne
  • 06200 Nice, France
  • +33 4 93 29 84 25

Диагностика и экспертиза недвижимости

Диагностика недвижимости

В момент подписания соглашения продавец обязан предоставить покупателю всю информацию, касающуюся технического состояния приобретаемой недвижимости и приложить акты технической экспертизы, в соответствии с существующим французским законодательством в области недвижимости. Начиная с 1 ноября 2007 года при заключении сделки купли-продажи недвижимости во Франции обязательными являются следующие документы технической диагностики:
  • метраж общей площади (Loi Carrez) – для апартаментов,
  • проверка на наличие свинца, асбеста, термитов,
  • проверка на соответствие установленным нормам электрической проводки и подводки газа,
  • проверка эффективности использования электроэнергии и газа,
  • констатация природных рисков в зависимости от зоны местонахождения объекта недвижимости.
Диагностика производится с целью информирования покупателя о состоянии приобретаемой недвижимости. Отклонения от нормы, выявленные экспертизой, не являются основанием для осуществления продавцом работ по их устранению, за исключением случаев обнаружения высокой концентрации свинца, когда ремонтные работы обязательны. В данном случае продавец и покупатель должны прийти к обоюдному решению о том, за чей счет будет производиться ремонт. Это может послужить основанием для снижения цены продажи, либо для отказа от покупки.

Техническая диагностика во Франции в обязательном порядке производится квалифицированными экспертами, с лицензией, утвержденной COFRAC (Comité français d'accréditation). Покупатель имеет право требовать аннуляции продажи в судебном порядке или снижения цены, если устанавливает, что реальное состояние жилья не соответствует информации, содержащейся в акте экспертизы.

Измерение метража общей площади (Certification de surface Loi Carrez) производится в жилой недвижимости с площадью не менее 8 м². К ней не относится площадь гаража, подвала, кладовок и пр. Акт проверки действителен без ограничений по сроку. Несоответствие в указанном и реальном метраже не может превышать 5% от указанной площади. Данный акт не является обязательным при продаже индивидуального дома.

Проверка на наличие асбеста (Etat amiante) подлежат все здания, построенные во Франции до 1 июля 1997 года. Контролю подлежат полы, покрытия стен, перегородки, балки, потолки, плиточные покрытия пола, ставни жилых помещений, канализационные трубы, лифты, подвалы и помещения для сбора мусора в местах общего пользования резиденции, а также несущие конструкции и кровля в индивидуальных домах. Диагностика является действительной без ограничений по сроку.

Контроль на наличие свинца (Constat de risque d'exposition au plomb) в покрытых краской поверхностях обязателен в жилых помещениях, построенных до 1 января 1949 года. Срок действия акта экспертизы не ограничен при отсутствии свинца или при его низкой концентрации. В остальных случаях акт действителен в течение года.

Проверка на наличие термитов (Etat parasitaire) обязательна в зонах риска, определенных указом префектуры региона (информацию можно получить в мэрии). Акт является действительным в течение 3 месяцев.

Определение природных и технологических рисков (Etat des risques naturels et technologiques): проверка зданий и земельных участков обязательна в зонах, указанных в плане по предупреждению натуральных и технологических рисков, и в зоне повышенной сейсмичности (информацию можно получить в мэрии). Акт действителен в течение 6 месяцев.

Диагностика энергетической эффективности и уровня выделения углекислого газа (Diagnostic de performance énergétique et GES) производится в недвижимости, предназначенной для проживания. Акт экспертизы действителен в течение 10 лет. Это информация общего характера, не влияющая на ход сделки.

Проверка соответствия нормам подводки газа (Etat des installations intérieures de gaz) осуществляется в жилых помещениях, оборудованных газовыми трубами более 15 лет назад. Акт экспертизы действителен в течение 3 лет.

Проверка соответствия нормам электрической проводки (Etat des installations intérieures électriques) осуществляется в жилых помещениях, оборудованных электричеством более 15 лет назад. Акт экспертизы действителен в течение 3 лет.

Начиная с 2013 года, при продаже недвижимости во Франции вводится обязательная проверка соответствия нормам индивидуальной канализационной системы (état des installations d'assainissement non collectif). Проверка канализации будет являться обязательной каждые 8 лет.

Независимая экспертиза недвижимости во Франции

При покупке недвижимости во Франции, по просьбе покупателя, до подписания акта о купле-продаже независимый эксперт может произвести оценку продажной стоимости объекта. При определении рыночной стоимости недвижимости в расчет принимаются следующие параметры:
  • Состав и планировка недвижимости
  • Ее расположение и окружение
  • Позиция на рынке недвижимости
  • Качество и общее состояние
  • Уровень комфорта
В процессе проведения экспертизы независимый эксперт производит сравнительный анализ рынка недвижимости, и, опираясь на имеющуюся в его расположении базу данных, может дать объективную оценку продажной стоимости.

При необходимости, или по желанию покупателя, до заключения сделки, независимый эксперт по строительству может произвести технический анализ состояния апартаментов, виллы, земельного участка и предоставить полный отчет покупателю.