• Ru
  • Service Azur
  • 56bis avenue de la Lanterne
  • 06200 Nice, France
  • +33 4 93 29 84 25

Как купить недвижимость во Франции

Сделки с недвижимостью во Франции осуществляются через нотариуса, в чьи обязанности входит проверка юридической чистоты сделки и технического состояния приобретаемого объекта. Нотариус представляет интересы государства и действует в соответствии с его законами.

Все финансовые расчеты производятся через его банковский счет. В обязанности нотариуса входит расчет всех дополнительных расходов по оформлению сделки. Нотариальные и регистрационные сборы во Франции взимаются нотариусом в день заключения сделки. Величина налога на регистрацию сделки зависит от типа недвижимости: новостройки, до 5 лет 2-3%, старше 5 лет и вторичное жильё 6-7%.

Как правило, оформление акта купли-продажи недвижимости во Франции занимает 2-2,5 месяца.

Предварительное соглашение на продажу недвижимости – Compromis de vente

Первым этапом сделки по приобретению французской недвижимости является заключение официального соглашения между продавцом и покупателем (Compromis de vente), в котором оговариваются все условия сделки, после подписания которого покупатель обязан перечислить на счет нотариуса 5-10% от стоимости жилья. Эта сумма хранится на банковском счету-секвестре (sequestre) нотариуса до завершения или аннуляции сделки.

Необходимо учесть, что все финансовые операции по приобретению недвижимости во Франции являются безналичными, а перечисления сумм, превышающих 10 тыс. евро, подлежат контролю.

Техническая экспертиза недвижимости во Франции – Diagnostic Immobilier

В момент подписания соглашения продавец обязан предоставить покупателю всю информацию, касающуюся технического состояния приобретаемого жилья и приложить акты технической экспертизы, в соответствии с существующим законодательством Франции:
  • метраж общей площади недвижимости,
  • проверка на наличие свинца, асбеста, термитов,
  • проверка на соответствие установленным нормам электрической проводки и подводки газа,
  • проверка эффективности использования электроэнергии и газа,
  • констатация природных рисков в зависимости от зоны местонахождения объекта.

7 дневное право на аннуляцию сделки – Droit d’annulation «SRU»

После подписания соглашения указанный объект недвижимости снимается с продажи и резервируется для покупателя. Законом предусмотрен 7-дневный срок с момента подписания договора, в течение которого покупатель вправе аннулировать соглашение и вернуть свои деньги.

Продавец аннулировать контракт не может. По истечению этого срока единственным основанием для расторжения договора является невыполнение его условий одной из сторон. Покупатель, отказывающийся от покупки без достаточных на то оснований, не имеет права требовать возврата задатка.

При оформлении акта купли-продажи нотариус обязан проконтролировать чистоту сделки, проверив паспортные данные покупателя, продавца и возможных совладельцев недвижимости, от которых требуется официальное согласие на продажу. В процессе установления юридической чистоты сделки предусмотрена проверка на наличие задолженности по ипотеке и судебных тяжб, связанных с приобретаемой недвижимостью.

Преимущественное право покупки недвижимости – Droit de préemption

Кроме того, законом Франции установлено преимущественное право мэрии города на приобретение объекта по указанной в предварительном соглашении цене. В случае, если мэрия заинтересована в покупке этого объекта, покупателю возвращается задаток без дополнительной компенсации. Мэрия обязана дать ответ на запрос нотариуса в течение 2 месяцев, в отсутствии такового по истечению указанного срока покупатель получает полное право на приобретение объекта.

Нотариальному контролю также подлежит местоположение объекта недвижимости по отношению к зонам риска (в непосредственной близости от промышленных объектов) и историческим памятникам.

До завершения сделки и подписания заключительного договора купли-продажи (Acte de Vente) покупатель обязан решить вопрос финансирования сделки и перевести оставшуюся сумму на счет нотариуса, а также указать, будет ли осуществляться владение недвижимостью юридическим или физическим лицом, решить вопросы наследования и передачи собственности.

Необходимо знать, что приобретение недвижимости для основного места жительства подразумевает ведение налогооблагаемой деятельности на территории Франции.

Акт продажи недвижимости – Acte de Vente

В момент подписания продавцом и покупателем акта купли-продажи (Acte de Vente) нотариус выплачивает продавцу полную сумму стоимости жилья, комиссионные агентству, официально заверяет сделку, освидетельствует передачу ключей покупателю и выдает новому собственнику первичный сертификат на владение собственностью.

Приобретенная недвижимость регистрируется нотариусом на имя нового владельца в бюро-хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). Срок государственной регистрации – 3-4 месяца, по истечению этого срока новому владельцу выдается свидетельство о собственности (Titre de propriété) – официальный документ, удостоверяющий владение недвижимостью.

Новый владелец обязан застраховать свою недвижимость и оформить контракты на коммунальные услуги (электричество, газ, воду). Граждане России, приобретающие недвижимость во Франции, обязаны соблюдать законодательство обеих стран, касающееся визового режима.

Иностранцы – собственники жилья во Франции должны находиться в стране на легальных основаниях: для граждан стран, не входящих в ЕС, обязательна французская виза. Виза предоставляется французским консульством по предъявлению документов, удостоверяющих факт владения недвижимостью во Франции.

При покупке недвижимости на Лазурном берегу компания Property ServiceAzur предоставляет помощь в оформлении ипотечного кредитования под 1,8- 2% годовых + Euribor и производит смену контрактов на коммунальные услуги. По желанию клиента возможно управление купленным объектом.